Os fundos imobiliários (FIIs) são uma boa alternativa para quem busca diversificação e rentabilidade para a carteira. Além disso, permitem que se invista no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico, o que é bom para quem busca mais liquidez.
No entanto, existem aspectos que devem ser considerados na hora de escolher um fundo imobiliário. Quer saber quais são? Então, continue a leitura e confira a seguir!
6 dicas para escolher um fundo imobiliário
Antes de mais nada, é importante saber que existem diferentes tipos de fundos imobiliários no mercado. Os fundos de tijolo, por exemplo, são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos. Já os fundos de papel têm recebíveis imobiliários na composição do seu patrimônio.
A gente recomenda que você dê uma olhada no artigo abaixo. Além das dicas, isso ajudará bastante na hora escolher o melhor FII 😉.
Dito isso, seguem alguns fatores que aconselhamos que você analise para escolher um fundo imobiliário:
1 – Segmento do fundo imobiliário
Existem fundos imobiliários que investem em diversas categorias de imóveis. Já outros, concentram o patrimônio em determinado segmento da economia, como imóveis corporativos, logística, hospitais, shoppings, e assim por diante.
É muito importante você saber em que segmento o FII investe predominantemente. Afinal, há setores da economia mais vulneráveis do que outros, e isso impacta diretamente o resultado dos FIIs em relação à vacância e ao dividend yield (conforme veremos a seguir).
Além disso, é importante saber também qual a estratégia do gestor para o segmento investido. Por exemplo, há FIIs que visam lucrar com a compra do terreno para posterior construção e venda do imóvel. Outros, têm o objetivo de administrar o empreendimento quando estiver pronto.
2 – Diversificação da carteira
Mesmo se um FII investir em um único segmento, ele pode fazer isso por meio de vários imóveis. Porém, existem fundos que possuem um único empreendimento na carteira, normalmente destinado a um locatário (ou a poucos).
Isso não é necessariamente ruim, ao contrário, dependendo do locatário pode até ser uma grande vantagem. Isso porque, quando há exclusividade, normalmente são feitos contratos atípicos, que protegem do risco de vacância. Por isso, fique atento à diversificação do portfólio ao escolher um FII.
3 – Histórico de rentabilidade do FII
Sabemos que, na renda variável, não há garantia de rentabilidade futura, mesmo que o investimento tenha se mostrado rentável até então. No entanto, é muito importante analisar o histórico de rendimentos de um FII antes de investir. E quanto mais longo for o período de análise, mais você saberá sobre o desempenho do fundo em momentos de oscilações na economia.
4 – Taxa de vacância
A taxa de vacância de um fundo imobiliário é um indicador que deve ser analisado com muito cuidado na hora de escolher o investimento.
Ela pode ser de dois tipos: vacância física e vacância financeira. No primeiro caso, ela demonstra a quantidade de imóveis do fundo que está desocupada, o que impacta diretamente a rentabilidade do investimento.
Basicamente, a vacância física é medida em percentual. Ou seja, se de um total de 50 unidades, 25 estiverem desocupadas, temos que o investimento apresenta vacância física de 50%.
Por sua vez, a vacância financeira mostra o quanto o imóvel está rendendo em relação ao seu verdadeiro potencial.
Suponha que um investidor tenha adquirido um imóvel para que ele gerasse uma renda mensal de R$ 3 mil com aluguel. No entanto, ele só conseguiu alugar esse imóvel por R$ 2 mil. Nesse caso, há uma vacância financeira de R$ 1 mil em relação ao real potencial de rentabilidade do imóvel.
Tanto a vacância física quanto a financeira são fatores que atrapalham a rentabilidade dos FIIs. No entanto, em momentos de crises financeiras, por exemplo, é muito difícil evitar a vacância financeira. Afinal, nessas horas, há muita renegociação de preços dos aluguéis, e isso acaba sendo importante tanto para o locatário (para que não perca o imóvel) quanto para o investidor (para que evite também a vacância física).
5 – Localização
A mesma regra que vale para os imóveis no caso de compra e venda, vale também para os fundos imobiliários. Imóveis em regiões nobres ou em centros comerciais movimentados tendem a ter valorização maior e menor vacância do que imóveis em regiões menos conhecidas ou com baixo potencial de valorização.
Há também aspectos específicos, que devem ser avaliados em determinados segmentos. No caso de FIIs de galpões logísticos, já é mais importante saber se os imóveis estão localizados em áreas seguras e de fácil acesso, que permitam uma boa circulação dos caminhões e que ofereçam boas condições de estocagem.
Por todos esses aspectos, a maioria dos FIIs estão localizados em grandes centros urbanos.
6 – Dividend Yield
Por fim, o dividend yield (DY) é outro indicador muito observado por quem investe em FIIs. Nesse sentido, ele mostra a relação que existe entre os dividendos distribuídos e o preço atual da cota do fundo.
Isso significa que quanto maior estiver o preço da cota, menor será o DY.
Mas atenção: não quer dizer que um DY baixo seja, necessariamente, um mau negócio para o investidor. Isso porque, no longo prazo, as cotas tendem a se valorizar e, dessa forma, aumenta o retorno do cotista.
Para saber mais sobre o dividend yield nos fundos imobiliários, dê uma olhada no artigo abaixo:
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