Investir em imóveis é uma aposta que muitos têm como segura e rentável – afinal, já diria a sabedoria popular brasileira, nada seria mais sólido do que tijolo e cimento (literalmente). No entanto, esse tipo de investimento também tem suas desvantagens. É neste cenário que despontam como alternativa os fundos imobiliários (FIIs). Mas será que é melhor investir em fundos imobiliários ou imóveis?
Antes de compararmos as duas opções, vale entender o que são os tais fundos imobiliários.
O que são fundos imobiliários?
Assim como em outros fundos de investimentos, aqui, um grupo de investidores adquire cotas em um conjunto de negócios imobiliários – entre eles, empreendimentos imobiliários, imóveis em desenvolvimento ou já prontos, como hospitais, edifícios comerciais e shoppings centers.
Como o investidor precisa adquirir apenas uma cota, e não um imóvel inteiro, os FIIs são uma alternativa para quem tem o sonho de investir em imóveis, mas não têm dinheiro. Ou também para quem quer evitar as preocupações envolvidas nessa compra, como certidões, escrituras, ITBI, reformas, etc.
Agora, vamos às comparações.
Investir em fundos imobiliários ou imóveis?
Para você saber o que vale mais a pena no seu caso, vamos comparar os seguintes fatores: investimento inicial, custos, liquidez, rendimento e riscos.
Investimento inicial
É possível adquirir uma cota em um fundo imobiliário a partir de R$ 100, dependendo das cotas que estarão disponíveis na data da compra. Por outro lado, comprar um imóvel inteiro é extremamente custoso – o preço varia de acordo com a localização do bem, do momento econômico do país e de como a compra será realizada – se à vista, via financiamento ou utilizando o FGTS. Porém, deve-se ter em mente que, para essa aquisição, o comprador deverá ter, no mínimo, 10% do valor total do imóvel, sem contar os custos de aquisição.
Custos
Falando neles, ao comprar um imóvel, calcula-se que o valor da documentação varia entre 4,5% a 6% do valor total, dependendo do financiamento – saiba aqui quais são. Considere, ainda, as despesas de adaptação, como reformas, e manutenção do imóvel – principalmente em tempos de vacância, como condomínio.
Os fundos imobiliários também têm seus custos: apesar de pessoas físicas serem isentas de IR sobre o rendimento, é preciso arcar com alguns custos para comprar, vender e manter as cotas, a começar pela taxa de corretagem, que é definida pela própria corretora de valores. Esse valor varia, mas a média é de 0,5%. Há, ainda, os emolumentos – que representam uma taxa de 0,03% e são cobrados pela B3 (antiga BMF&Bovespa) – a taxa de custódia, cobrada apenas para quem tem mais de R$ 300 mil investidos, e a taxa de manutenção – R$ 6,90 cobrados pela bolsa, mas que nem todas corretoras repassam para o cliente.
Liquidez
Lembra a história do “tijolo e cimento”? Ela ilustra bem a falta de liquidez de imóveis. Caso você precise imediatamente do dinheiro que investiu, terá que encontrar um comprador, enfrentar as burocracias da venda para, depois de um bom tempo, ver o dinheiro entrar na sua conta.
Enquanto isso, nos FIIs, basta vender sua cota na bolsa de valores e automaticamente o dinheiro estará disponível para você. No entanto, fique atento: o valor das cotas pode oscilar e, dependendo do momento da venda, você pode acabar no prejuízo caso as repasse a um preço menor do que o de aquisição.
Riscos
Para falarmos dos riscos dos FIIs, precisamos ter em mente que se trata de um investimento de renda variável – ou seja, o valor da cota pode variar de forma positiva ou negativamente, assim como acontece com ações. Por isso, certifique-se que você tem o perfil adequado antes de apostar neles.
Apesar disso, podemos dizer que os fundos imobiliários têm um quê de renda fixa, pois o investidor receberá aluguéis desses imóveis – um valor fixo que cairá na sua conta da corretora –, além de poder ganhar com a valorização das cotas. Esse dinheiro poderá cair na sua conta mensal, trimestral ou semestralmente, dependendo da política do fundo.
Em resumo, os FIIs são investimentos de renda variável e, sim, ficam à mercê do cenário econômico, da oferta e da demanda. Além disso, há o risco de os administradores dos fundos colocarem em risco o patrimônio dos investidores com más aquisições e gastos desnecessários, mesmo que de boa fé.
O mesmo não acontece na aquisição de um imóvel, já que a administração poderá ficar com você. Isso pode ser bom, mas também um tiro no pé, caso você não entenda deste mercado. Também há o risco de o imóvel ficar desocupado ou, pior, o inquilino atrasar o aluguel ou chegar à inadimplência. Em todos esses casos, você teria que arcar com os custos disso.
Rendimento
Comparar a rentabilidade dessas duas opções não é fácil, afinal, precisaremos considerar o quanto foi investido e o quanto o bem vale hoje, assim como o valor recebido de aluguel comparado ao quanto você investiu.
O cálculo realizado nos fundos imobiliários é grande, porém, mais fácil de fazer do que parece:
1) Some todos os aluguéis recebidos no período. Ex: R$ 2,60 (valor do aluguel) x 6 (6 alugueis recebidos) = R$ 15,60
2) Calcule a diferença entre o valor da cota atual (a cota no final do período investido) e a cota que você comprou ao investir (no ínicio do período investido). Ex: R$ 202 (valor agora) – R$ 193,30 (valor que você comprou) = R$ 8,70
3) Some os aluguéis (resultado do item 1) com a variação da cota (resultado do item 2). Ex: R$ 15,60 + R$ 8,70 = R$ 24,30
4) Divida esse número que você encontrou no item 3 pelo valor da cota quando você comprou, no início do período investido. Ex: R$ 24,30/R$ 193,30 = 0,1257
5) Multiplique esse número que você encontrou no item 4 por 100 e você terá a rentabilidade. Ex: 0,1257 x 100 = 12,57%
Entendeu?
Agora, nos investimentos em imóveis, precisamos considerar que o aluguel recebido é parte do retorno sobre o que você investiu naquele bem. Por exemplo, se o imóvel custou R$ 200 mil e o valor do aluguel que você recebe é R$ 2 mil, isso significa que ele rende 1% ao mês, ou cerca de 12% ao ano”, mostra.
Agora, vamos à próxima parte: observar o custo de oportunidade das duas opções, ou seja, comparar seu investimento com outro investimento que teria uma rentabilidade mais líquida e mais previsível, caso do Tesouro Direto.
Em 2018, a rentabilidade média do Tesouro Direto tem sido de 6,5%, visto que esta é a atual Taxa Selic. Então, quando você investe em imóveis, está aceitando muitos riscos e pouca liquidez por uma diferença de 5,5% ao ano.
Faça essa mesma análise, agora comparando a rentabilidade esperada com aquela que você obteria ao investir em um imóvel. Lembre-se de considerar outros fatores que influenciam a rentabilidade de um investimento – contamos quais são aqui.
Com estes dados em mãos, você estará mais pronto para decidir o que é melhor para você: investir em fundos imobiliários ou imóveis.
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Ana Paula de Araujo
Ana Paula de Araujo é repórter, produz o conteúdo multimídia do Finanças Femininas e é fã da Mulher Maravilha. Divide a vida de jornalista com a de musicista e tenta ajudar o máximo de pessoas nas duas profissões.
As opiniões expostas neste artigo são baseadas na visão do autor e não necessariamente refletem o entendimento do Yubb.
