Se você já investe, ou está pensando em investir em fundos imobiliários, é possível que já tenha ouvido falar nos fundos de tijolo e nos fundos de papel. Afinal, qual dos dois tipos de FIIs é o melhor?
Neste artigo, a gente vai explicar qual a diferença entre eles, e quais as vantagens e desvantagens de cada uma das modalidades de FIIs. Continue a leitura!
Fundo imobiliário de tijolo ou de papel? Qual é o melhor?
Antes de mais nada, vamos ver quais as diferenças entre os dois tipos de FIIs:
O que é um fundo imobiliário de tijolo
Como o próprio nome sugere, os FIIs de tijolo investem em empreendimentos imobiliários físicos. Nesse caso, o gestor reúne os recursos dos cotistas e investe em imóveis de segmentos diversos da economia, como shoppings centers, hospitais, bancos, hotéis, galpões logísticos e, até mesmo, imóveis residenciais.
Os FIIs de tijolo tanto podem ter diversos imóveis na composição do seu patrimônio quanto apenas um empreendimento. Isso dependerá da estratégia do gestor e do propósito do fundo.
Por fim, o rendimento dos fundos de tijolo pode ser obtido de duas formas: por meio do aluguel dos imóveis e quando o gestor vende algum empreendimento do fundo.
O que é um fundo imobiliário de papel
Por sua vez, os FIIs de papel são formados por recebíveis relacionados a negociações de imóveis. Os mais comuns são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), mas também poderá haver LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e outros títulos de renda fixa na composição desses fundos. Além desses títulos, alguns FIIs de papel também podem investir em cotas de outros fundos imobiliários.
O que determina o rendimento de um FII de papel é uma taxa de juros normalmente atrelada a algum indexador como Selic, CDI ou IPCA, por exemplo.
Como saber qual dos dois tipos de FII é melhor?
Para isso, precisamos conhecer algumas vantagens e desvantagens de cada um dos tipos. Vamos a elas!
Vantagens dos FIIs de tijolo
Uma das vantagens dos FIIs de tijolo em relação aos de papel está no fato de o investidor compreender melhor as suas características.
Em outras palavras, ao investir em um FII de shopping, por exemplo, é possível visualizar a dinâmica do negócio. O investidor pode visitar o local e verificar se o shopping é movimentado, se está numa boa localização, se há lojas fechadas, entre outros aspectos.
Outro ponto positivo desses FIIs é a valorização que os imóveis tendem a ter ao longo dos anos. É claro que isso não ocorre em momentos de crise, no entanto, quando a economia está em seu ritmo normal, o mercado imobiliário acompanha essa tendência.
Desvantagens dos FIIs de tijolo
Por outro lado, em momentos de crise, esses fundos imobiliários são diretamente afetados pela vacância física e financeira. Veja quantos imóveis corporativos, hotéis e shoppings foram fechados durante a pandemia.
Por mais que se saiba que, em algum momento, a atividade econômica retomará o seu fluxo, não há como prever quando isso acontecerá. Enquanto isso, as cotas desses fundos perdem valor e isso impacta diretamente o ganho dos investidores que, inclusive, deixam de receber dividendos.
Outra peculiaridade dos FIIs de tijolo é que eles podem ser formados por um único imóvel ou empreendimento. Nesse caso, caso haja problema com o inquilino, todo o patrimônio do fundo será afetado, pois não existe diversificação da carteira.
Vantagens dos FIIs de papel
Normalmente, os FIIs de papel tendem a ser bem mais diversificados do que os de tijolo. Isso porque é muito mais fácil para o gestor adquirir diferentes CRIs e cotas de outros FIIs do que comprar uma quantidade maior de imóveis. Dessa forma, o risco do fundo não apresentar boa performance acaba ficando mais diluído do que nos FIIs de tijolo.
Outro aspecto importante é justamente uma das desvantagens que vimos dos FIIs de tijolo. Por serem formados por recebíveis imobiliários, os FIIs de papel não sofrem com a desocupação dos imóveis, nem com problemas de inadimplência dos inquilinos. Dessa forma, o seu desempenho acaba sendo mais estável e, muitas vezes, eles continuam se valorizando mesmo em meio a crises financeiras.
Desvantagens dos FIIs de papel
Sobre as desvantagens desses FIIs, há três pontos importantes a destacar.
O primeiro deles é o fato de estarem atrelados a um indexador. Imagine quem investiu em um fundo imobiliário indexado ao CDI há dois anos, por exemplo. De lá para cá, os juros só caíram. Logo, esse investidor viu os seus rendimentos diminuírem cada vez mais ao longo do tempo.
O segundo ponto diz respeito ao risco de crédito dos recebíveis que formam o fundo. Lembre-se de que esses títulos precisam ser pagos para que o fundo tenha dinheiro para repassar aos cotistas. Logo, se o devedor do título ficar inadimplente, o fundo terá problemas financeiros.
Por último, diferentemente dos FIIs de tijolo, nos de papel não há a valorização do ativo. Enquanto um imóvel pode se valorizar com o tempo, seja em virtude de benfeitorias ou até mesmo da demanda do mercado, isso não ocorre com recebíveis imobiliários. Ou seja, o valor patrimonial dos FIIs de papel tende a permanecer do mesmo tamanho.
Afinal, como escolher o melhor FII?
Por tudo o que vimos, não há uma resposta única para essa pergunta. Nesse momento, por exemplo, no qual a economia está sentindo todos os efeitos negativos da pandemia, os FIIs de shoppings e corporativos estão bastante desvalorizados.
Mas isso não significa que, de fato, os empreendimentos tenham perdido valor. A desaceleração da atividade econômica fez com que escritórios fechassem e comerciantes entregassem as suas lojas.
Logo, a escolha do melhor FII deve levar em conta todos esses fatores. Além disso, avaliar a expertise do gestor também é muito importante no mercado de fundos imobiliários.
Esperamos ter lhe ajudado a entender as vantagens e desvantagens de cada tipo de FII. Se tiver alguma dúvida, deixe seus comentários aqui no blog!
