Fundo imobiliário é um dos investimentos mais populares do mercado, tanto que, mais de 1/3 dos investidores da bolsa aplicam em FIIs. No entanto, existe uma dúvida recorrente, principalmente entre os investidores iniciantes: é melhor investir em fundo de papel ou de tijolo? No post de hoje, vamos te explicar melhor como funciona cada um deles, para te ajudar nessa escolha!
Caso você queira ir direto para um tópico específico ou entender melhor do que vou tratar aqui, estes serão os temas:
1. O que é fundo imobiliário?
2. O que é Fundo de Papel?
3. O que é fundo de tijolo?
4. Qual é melhor, fundo de papel ou de tijolo?
5. Conclusão
Os fundos imobiliários estão conquistando espaço. Só em 2019, eles passaram de 250 mil investidores para mais de 500 mil. Em 2020, já ultrapassou a marca dos 700 mil e tudo indica que este é só o começo! Mas afinal, o que é um fundo imobiliário?
1. O que é um fundo imobiliário?
O fundo imobiliário é um tipo de investimento que tem como foco o setor de imóveis, como o nome já indica. Um fundo pode ter um ou mais imóveis(no caso dos de tijolo) ou ativos (no caso dos de papel) em seu portfólio e ele depende dos cotistas para arrecadar dinheiro e investir nestes empreendimentos.
Por exemplo, um fundo X possui 500 cotas e cada uma delas vale R$ 150,00. Isso significa que, quem quiser ser cotista, pagará R$ 150,00 por cota. O investidor poderá comprar quantas cotas quiser (se estiverem disponíveis).
A vantagem desse tipo de aplicação é que a pessoa está investindo no setor imobiliário, sem precisar gastar rios de dinheiro. Para comprar um apartamento você precisaria de no mínimo R$ 200 mil, com os fundos imobiliários é possível investir em vários edifícios com cotas que podem custar até menos de R$ 100,00!
Mas é importante ressaltar que, ao investir em FIIs o cotista não está adquirindo o imóvel para si, ou seja, não é possível usar aquela locação. Você estará aplicando na propriedade para que ela possa ser alugada para terceiros.
Mas como os cotistas ganham dinheiro?
A forma queridinha de ganhar dinheiro com os FIIs é a distribuição mensal. Pode também ser chamada de dividendos, rendimentos mensais ou, popularmente, aluguéis. Um fundo imobiliário é obrigado a distribuir 95% de seu lucro para os cotistas.
Normalmente, esse lucro é distribuído mensalmente. É por isso que muitos investidores usam os FIIs para viver de renda mensal. Mas, vale lembrar que isso só acontece quando o fundo tem lucro.
Outra forma de ganhar com os fundos imobiliários é através da valorização da cota. Se esse for o seu objetivo, é interessante encontrar o momento certo em que a cota está em um valor abaixo do normal. Observe o desempenho do fundo, antes de tomar uma decisão =)
Se você tem alguma dúvida sobre se é seguro ou não investir em FIIs, pode ficar tranquilo! Esse tipo de investimento possui um gestor, que é responsável pelo gerenciamento do fundo e por fornecer informações para os cotistas.
Além disso, existe uma comissão específica responsável por fiscalizar cada fundo, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Uma última informação básica antes de irmos para o foco do texto: uma das vantagens dos fundos imobiliários, é que, por enquanto, os proventos são isentos de imposto de renda. O que os torna ainda mais atrativos para os investidores.
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Agora que você sabe do que se trata esse tipo de investimento, vamos para um dos tópicos chave do texto.
2. O que é um fundo de papel?
O fundo de papel tem, como foco, os recebíveis imobiliários. Recebíveis imobiliários? Calma, logo vai ficar mais fácil de entender.
Esse recebíveis funcionam como um empréstimo. O investidor empresta dinheiro ao comprar o recebível e ao final do vencimento, recebe o valor com juros. Que podem variar, dependendo do fundo.
“Isso tá parecendo renda fixa.” Sim, é exatamente isso. O fundo de papel investe em títulos de renda fixa que tenham algum lastro no mercado imobiliário.
Importante ressaltar que o objetivo é lucrar com investimentos lastreados em créditos imobiliários, ou seja, é para esse setor que você estará emprestando dinheiro.
Existem dois principais tipos de investimento que fazem parte dos fundos de papel:
LCI – Letras de Crédito Imobiliário: É um título emitido por bancos para arrecadar fundos para o setor imobiliário. A LCI faz parte dos investimento de renda fixa e por ser segura, é uma das opções preferidas dos investidores conservadores.
Ela também é garantida pelo FGC (Fundo Garantidor de Créditos). Essa instituição assegura que, se o banco falir ou sofrer alguma intervenção, os investidores serão ressarcidos em até R$ 250 mil por grupo financeiro. O valor será de acordo com quanto o investidor tinha aplicado.
O lucro desse investimento é muito próximo do CDI, mas o que o torna mais atraente é que ele não possui cobrança de Imposto de Renda, assim como o CRI.
CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários: É um título emitido por securitizadoras, que é uma empresa responsável por emprestar dinheiro para determinado setor, neste caso, imóveis. O CRI também é um investimento em renda fixa.
O lucro desse tipo de investimento vem por meio de juros. O ciclo funciona assim: o investidor compra o título com juro determinado > a securitizadora recebe e empresta para alguma empresa do setor imobiliário a juro também determinado > a empresa recebe e investe no negócio.
Então, o ciclo é basicamente este: o investidor recebe o juro da securitizadora, que recebe o juro da empresa, que pediu o empréstimo. Legal, né?
Mas como funciona um fundo de papel?
O FII de papel (também pode ser chamado de FII de CRI, FII de recebível e assim por diante) seleciona títulos imobiliários que fazem sentido e monta uma carteira.
E por que investir em um fundo e não comprar o título de renda fixa direto? Por dois motivos:
1) Normalmente, investir em CRI exige muito dinheiro. A maioria dos títulos das melhores empresas possui um valor mínimo muito alto;
2) Um FII de papel não possui um único CRI. Os grandes fundos imobiliários de papel às vezes possuem mais de 40 títulos em carteira e é essa diversificação que vale a pena.
O objetivo do gestor é escolher bons CRIs disponíveis no mercado e criar uma carteira rentável para o investidor.
Mas será que os fundos de papel são a melhor opção? Existe alguma outra dentro desse segmento que eu posso comparar?
Claro! Existe sim, são os fundos de tijolo!
3. O que é um fundo de tijolo?
Os fundos de tijolo são constituídos por imóveis físicos, dos mais diversos. Existem fundos que possuem em seu portfólio shoppings, lajes, hospitais, universidades, galpões, entre outros.
Diferente do fundo de papel, no fundo de tijolo você está investindo em um imóvel mesmo, que poderá ser locado. A principal fonte de lucro desse investimento vem dos aluguéis, que são pagos para o investidor em forma de proventos.
Os fundos são obrigados a distribuir 95% dos aluguéis semestralmente, mas a maioria deles paga mensalmente. O investidor recebe um valor proporcional ao número de cotas que possui.
O fundo de tijolo pode ser uma ótima opção para quem busca rentabilidade, diversificação e para quem se interessa pelo setor de imóveis.
No entanto, assim como qualquer investimento em renda variável, não existe uma garantia de retorno. O fundo pode desvalorizar por diversos motivos, como os locatários deixarem de pagar o aluguel ou precisarem sair do imóvel.
Temos os exemplos de algumas lojas que precisaram fechar devido a pandemia do coronavírus e os inquilinos deixaram os estabelecimentos. Se esses imóveis faziam parte de algum fundo, ele provavelmente desvalorizou.
Claro que isso não é uma regra. Mas, ao escolher um investimento, veja sua rentabilidade histórica, o que constitui aquele portfólio, quais são as vantagens e desvantagens.
Além disso, é importante reforçar que investir em fundos imobiliários é diferente de comprar um imóvel.
Isso porque, ao optar por um fundo, você está aplicando em várias propriedades e não apenas em uma. O valor é muito menor, as burocracias também, além de ser muito mais acessível.
Por isso, no mundo dos investimentos costumamos ver os FIIs como uma ótima opção para incluir na carteira. Lembrando que, neste caso, não consideramos o imóvel para uso próprio (moradia) como investimento.
Bom, agora que você já conhece o que é fundo de papel e fundo de tijolo, chegou a hora de responder a pergunta:
4. É melhor investir em fundo de papel ou de tijolo?
Como falei lá no início do artigo, a intenção deste texto é te ajudar na escolha, infelizmente não existe uma resposta pronta, como “Este é o melhor, pode investir que é batata, lucro na certa!”.
Tudo dependerá de como você quer alcançar o seu objetivo. Com qual investimento mais simpatiza e qual melhor se ajusta a sua carteira.
Como expliquei nos tópicos, o fundo de tijolo tende a ter uma oscilação maior, até porque em seu portfólio possui empreendimentos que podem valorizar ou não. E que podem ser locados ou não. Então, sua rentabilidade é variável, porém, pode ser maior que a dos fundos de papel. Mas mais arriscada.
Já os fundos de papel são focados em renda fixa, seu rendimento está atrelado aos juros. É um funcionamento bem diferente.
Entender como funciona cada um dos fundos e saber como usá-lo para fazer seu dinheiro trabalhar para você, é a melhor solução.
Para alguns investidores, fundos de papel fazem mais sentido, enquanto para outros fundos de tijolos são melhores. E há ainda aqueles que optam por investir nos dois.
Se isso faz sentido na sua jornada de investimentos, se você entende quais são as vantagens e desvantagens, está no caminho certo.
5. Conclusão
Se você está interessado em investir em fundos imobiliários com a intenção de diversificar, fez uma ótima escolha. Mas sempre tenha critérios! Nunca opte por um investimento apenas porque parece uma boa opção, entenda do que ele se trata e por que faz sentido que ele faça parte da sua carteira.
Se você for optar por fundos de tijolo, procure por fundos com imóveis que continuem sendo necessários a longo prazo. Analise se os empreendimentos que fazem parte do portfólio têm uma prospecção do futuro. Se os contratos de aluguel são longos, se o setor é promissor, entre outros fatores.
Uma dica final é: analise sua carteira ao menos uma vez por semestre, se você identificar que não é suficiente, faça essa análise trimestralmente.
Revisar suas decisões é uma iniciativa essencial para garantir sucesso. Não tem problema errar, mas persistir no erro sim.
