Antes do final de novembro o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) já acumulava queda de 11,25%. Segundo levantamento da Smartbrain divulgado pelo Valor Investe, no acumulado do ano até novembro, somente 22% dos FIIs tiveram desempenho positivo.
Por outro lado, devido à alta dos juros, a renda fixa continua registrando recordes de captação. Segundo a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), somente em outubro e novembro os fundos de renda fixa tiveram entrada de mais de R$ 50 bilhões.
Diante desse cenário, será que existe futuro para os fundos imobiliários em 2022? Vale a pena investir em FIIs ou continuar carregando esses ativos na carteira?
A seguir, confira a opinião de alguns especialistas sobre o assunto!
Alta da Selic e o impacto negativo nos fundos imobiliários
A sucessiva alta da taxa de juros e a perspectiva de que a Selic chegue a dois dígitos já nos próximos meses aprofunda a crise nos FIIs.
A opinião é de gestores ouvidos pelo Valor Investe em meados de novembro. No entanto, os especialistas apontam que este pode ser um bom momento para começar a investir em FIIs, justamente por causa dos valores descontados. Para André Freitas, CEO e fundador da Hedge Investments, “é preciso montar posição onde o mercado dá oportunidade”.
Mas o investidor precisa ter consciência de que, se montar posições em fundos imobiliários hoje, precisará ter um horizonte de médio e longo prazos. Além disso, quem estiver disposto a entrar no mundo dos FIIs precisa estar preparado para lidar com a volatilidade, que promete ser alta em 2022.
Por causa da Selic em alta ainda no primeiro trimestre do ano que vem e da proximidade das eleições, as oscilações na renda variável tendem a ser elevadas. “Em 2022, conviveremos com as consequências da Selic alta que, provavelmente, serão sentidas no PIB. O crescimento da economia pode variar entre algo abaixo de 1% a até uma retração de 0,5%, avalia o CEO.
Diferenças de preços dos imóveis no mercado físico
Outro indicativo de que os FIIs podem estar descontados é o fato de que o metro quadrado dos imóveis comerciais está mais caro no mercado físico, comparado a indicadores de fundos das mesmas categorias. Na mesma entrevista ao Valor Investe, Caio Castro, sócio da RBR, afirma que quem conhece o mercado já está se posicionando.
Para Castro, “existe atualmente uma arbitragem entre o mercado tradicional e os FIIs. Segundo os cálculos da RBR, muitos fundos estão com preço de metro quadrado com desconto de dois dígitos. Alguns portfólios chegam a estar com preços entre 15% e 20% abaixo do custo de reposição”, diz o gestor. Na linguagem do mercado, o custo de reposição é o valor que deveria ser investido para se construir o empreendimento.
Outro ponto a ser considerado é o dividend yield dos FIIs, que pode apresentar bom potencial de ganho no médio prazo. Segundo Castro, muitos fundos estão sendo negociados com DY entre 8,5% e 9% atualmente. “Se considerarmos uma inflação de 10%, que pode influenciar o DY por meio de reajuste dos aluguéis, nos próximos 10 meses há chances de os yields aumentarem em 2022 até a faixa de 9% a 9,5% ao ano.
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Isso significa que os fundos imobiliários irão se recuperar em 2022?
No universo da renda variável, nunca existirão certezas. Ainda mais quando sabemos que 2022 trará um cenário desafiador, pelos motivos que vimos anteriormente.
Mas, apesar das instabilidades, o mercado aposta na recuperação dos FIIs para 2022. De acordo com matéria do Valor Econômico publicada em novembro, especialistas estimam que a base de investidores desses fundos passe de 1,4 milhão para 5 milhões em dois anos. Segundo a matéria, mesmo com a queda do IFIX, a base de investidores de FIIs vem crescendo. De janeiro a outubro desse ano, foram 27% de investidores a mais, se compararmos com o mesmo período do ano passado. Por sua vez, o volume médio diário de negociações também aumentou, passando de R$ 130 milhões em 2020 para R$ 278 milhões em 2021.
Na mesma reportagem do Valor Econômico, Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, também se mostra otimista em relação às perspectivas para os fundos. “Apesar de o cenário macroeconômico ser desafiador, os fundos imobiliários continuam sendo uma alternativa interessante para investidores que desejam investir nesse mercado e que buscam renda e valorização do patrimônio”, diz.
A analista também observa que é justamente em momentos como este, em que os ânimos estão mais elevados, que se pode explorar boas oportunidades no longo prazo. Se o investidor encontrar ativos sólidos e resistentes, cujos preços estejam descontados, poderá ter boas oportunidades de ganhos.
Já o analista Moise Politi, sócio da REC Gestão, afirma que a queda do IFIX não deve preocupar os investidores de longo prazo, que buscam investimentos seguros e com potencial de renda e preservação do patrimônio. “Estamos falando de um mercado de R$ 135 bilhões, atualmente com uma desvalorização de 20% a 30%, mas o lastro não mudou. Por isso, acredito na recuperação dos FIIs”, conclui o gestor.
Outro especialista que aposta na recuperação dos FIIs é Michel Wurman, responsável pela área imobiliária do BGT Pactual. Para ele, apesar do momento desafiador, as quedas ocorridas ao longo de 2021 abriram diversas oportunidades para o investidor. “Por isso, pode-se encontrar muitos ativos que oferecem uma relação de risco x retorno favorável, baseada em fundamentos sólidos”, observa.
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