Os fundos imobiliários (FIIs) são uma excelente alternativa para diversificação da carteira, principalmente para quem deseja investir em imóveis sem precisar adquirir o bem físico.
No entanto, para que se possa fazer uma boa escolha, é preciso analisar com cautela alguns indicadores desses fundos. Pensando nisso, preparamos esse material com seis dos principais indicadores de FIIs nos quais você deve prestar atenção na hora de selecionar os seus investimentos. Continue a leitura e confira!
1 – Vacância
A vacância é um dos principais indicadores de fundos imobiliários de tijolo, pois impacta diretamente a rentabilidade desses investimentos. Ela pode ocorrer de duas formas: física e financeira.
Quando falamos em vacância física, estamos nos referindo efetivamente à ocupação dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo. Ou seja, ela demonstra qual parcela desses imóveis não está ocupada por locatários. O seu cálculo é bem direto, e o resultado é expresso em percentual.
Por exemplo, se um imóvel corporativo de 50 salas tiver 10 delas desocupadas, isso significa que a sua taxa de vacância física é de 20%.
Já a vacância financeira diz respeito ao quanto o imóvel está rendendo em relação ao seu potencial. Digamos que um galpão logístico tenha sido construído para ser locado por R$ 10 mil, mas o atual locatário está pagando R$ 8 mil pela utilização. Nesse caso, a vacância financeira do imóvel é de R$ 2 mil.
Ambos os tipos de vacância são prejudiciais aos FIIs. Porém, em momentos de crises, pode ser mais vantajoso ter alguma vacância financeira para evitar inadimplência ou a desocupação total do imóvel.
2 – Portfólio
O portfólio é outro importante indicador de FIIs e, assim como a vacância, pode influenciar diretamente a rentabilidade do investimento.
Teoricamente, um portfólio diversificado entre regiões, tipos de imóveis ou tipos de ativos (como os fundos híbridos, que investem em FIIs de tijolo e de papel ao mesmo tempo) oferecem bom potencial de retorno. No entanto, há FIIs concentrados em determinados segmentos ou, até mesmo, em um único imóvel, que podem ser boas opções.
Nesse último caso, é importante conhecer o tipo de contrato de locação dos fundos. Os contratos atípicos garantem mais segurança para o investidor. No link abaixo, entenda como funcionam esses contratos.
3 – Dividend Yield
O dividend yield (DY) é um importante indicador de investimentos para quem deseja receber rendimentos com regularidade.
O DY serve para medir a performance de um fundo imobiliário em relação aos lucros que ele distribui aos cotistas. Nesse sentido, ele considera os dividendos distribuídos em relação ao preço da cota.
Esse indicador é expresso em percentual, e a sua fórmula é a seguinte:
DY = (dividendos distribuídos no período / preço da cota) x 100
Apesar de ser um importante indicador, há alguns cuidados a serem tomados na análise do DY. Isso porque, em momentos de valorização das cotas, o indicador fica prejudicado, ou seja, ele é menor do que em momentos de preços mais baixos. Além disso, muitos FIIs novos distribuem dividendos mais baixos no início, porém vão aumentando à medida que os empreendimentos se valorizam ou que as taxas de vacância vão sendo reduzidas.
Por isso, o ideal é sempre avaliar o DY em conjunto com outros indicadores de fundos imobiliários.
4 – Preço/Valor Patrimonial
Esse indicador mostra o quanto o mercado está disposto a pagar pelo patrimônio líquido do FII.
Isso porque o valor patrimonial de um fundo imobiliário representa o valor de avaliação dos seus ativos. É importante saber que esse valor é diferente do valor de mercado, ou seja, do valor da cota negociada na bolsa.
Alguns FIIs são negociados abaixo do seu valor patrimonial. Isso significa que os ativos desses fundos valem mais do que as suas cotas refletem no mercado.
Além de ser utilizado nos fundos imobiliários, o P/VPA serve também para avaliar os preços de ações. Clique abaixo e saiba mais sobre o indicador.
5 – Cap Rate
O cap rate é outro indicador importante para quem deseja obter renda passiva com investimentos.
Basicamente, ele mostra o rendimento do aluguel em relação ao valor do imóvel. Por isso, para calculá-lo, são necessárias duas informações: o valor do aluguel gerado pelo imóvel e o seu valor de mercado.
Por exemplo: um investidor pagou R$ 300 mil por um imóvel, e o está alugando por R4 2 mil mensais. Dessa forma, o cap rate por mês é:
R$ 2 mil / R$ 300 mil = 0,006 (ou 0,6% ao mês)
Para saber o cap rate anual, basta multiplicar o valor encontrado por 12:
cap rate anual: 0,06% x 12 = 7,2% ao ano.
Teoricamente, o valor do aluguel é reajustado anualmente pela inflação. Dessa forma, podemos dizer que o cap rate é o rendimento real do imóvel, ou seja, acima da inflação.
Porém, é preciso saber que o indicador tem algumas limitações. Entre elas, estão o fato de não considerar valores de financiamento no seu cálculo e nem o fluso de caixa futuro que o imóvel produrizá.
6 – Gestão e taxas
Por fim, é importante avaliar a qualidade da gestão e as taxas cobradas pelos fundos imobiliários.
Quanto à gestão, isso pode ser observado nas decisões tomadas sobre o patrimônio do fundo nos últimos anos. Dependendo do desempenho do fundo, pode-se ter uma ideia da capacidade do gestor de negociar bons ativos no mercado.
Já as taxas dizem respeito aos valores que os cotistas precisam pagar para remunerar a gestão do FII. As taxas variam de acordo com cada fundo e, por isso, é importante conhecê-las antes de investir, pois elas afetam diretamente a rentabilidade dos investimentos.
No link abaixo, conheça os principais custos dos fundos de investimento.
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