Investir no mercado imobiliário sem os custos e a burocracia de adquirir um imóvel é possível com os fundos imobiliários (FIIs). E, entre eles, os fundos de papel têm tido destaque nos últimos tempos, especialmente por terem se mostrado mais resilientes em tempos de turbulências na economia.
Neste artigo, falaremos sobre os fundos de papel e daremos algumas dicas para que você possa fazer boas escolhas para a sua carteira. Portanto, se você está pensando em investir em FIIs, ou se já investe e quer saber como diversificar adequadamente a sua carteira, continue a leitura e confira a seguir!
Como funcionam os fundos imobiliários de papel?
Esses FIIs, também chamados de fundos de recebíveis, têm o patrimônio formado por títulos que representam negociações do mercado imobiliário. Ou seja, o gestor de um FII de papel não investe em imóveis, mas sim em papeis que representam direitos de créditos referentes a essas transações.
Normalmente, os títulos de renda fixa que formam um fundo imobiliário de papel são as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras Hipotecárias (LHs). Veja como funcionam cada um deles:
LCIs (Letras de Crédito Imobiliário)
As LCIs são emitidas por instituições financeiras com o objetivo de captar recursos para financiar suas carteiras de crédito imobiliário. Dessa forma, os gestores aplicam os recursos nesses papéis e recebem os seus valores no vencimento.
Quanto ao tipo de remuneração, as LCIs podem ser prefixadas, pós-fixadas ou híbridas (taxa fixa + IPCA). Esses títulos contam com a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) e têm os rendimentos isentos de Imposto de Renda.
CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
Da mesma forma que as LCIs, os CRIs também são títulos ligados à operações do mercado imobiliário. No entanto, são emitidos por securitizadoras, ou seja, empresas que compram recebíveis para convertê-los em títulos que podem ser negociados com investidores.
Como as securitizadoras não são instituições financeiras, os CRIs não possuem a proteção do FGC. Logo, oferecem mais risco ao investidor. Além disso, costumam ter prazos mais longos do que as LCAs, podendo superar 10 anos em determinados projetos imobiliários.
LHs (Letras Hipotecárias)
As letras hipotecárias são emitidas por instituições financeiras que operam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Atualmente, esses títulos têm perdido espaço para as LCIs no mercado de renda fixa, mas continuam nas carteiras imobiliárias dos bancos. Por isso, ainda fazem parte de diversos fundos imobiliários de papel.
Confira 6 dicas para analisar e escolher fundos imobiliários de papel
Agora que você já conheceu melhor os FIIs de papel, veja alguns aspectos importantes a serem considerados na hora de fazer a sua escolha:
1 – Histórico do fundo e da gestão
Para escolher um FII ou qualquer outro tipo de fundo de investimento, é importante conhecer o histórico da gestão e o seu retrospecto de resultados. É claro que não existe garantia de retorno na renda variável. Ou seja, mesmo que um fundo tenha um histórico positivo de performance, isso não significa que conseguirá manter um bom desempenho no futuro.
No entanto, ao analisar o passado de um fundo, é possível ter ideia do resultado de sua estratégia em momentos específicos. Por exemplo, em períodos de crises, como foi o desempenho da gestão? O fundo conseguiu rentabilizar ou substituir ativos por outros de melhor resultado? Já houve algum problema de governança com a gestão? Perguntas como essas ajudam na hora de tomar a decisão de investimento.
2 – Qualidade dos títulos
Outro ponto importante a ser observado na escolha de um FII de papel é a qualidade dos papeis que formam o seu patrimônio. Imagine que os devedores de CRIs ou LCIs de um fundo de papel comecem a atrasar os pagamentos desses títulos, ou mesmo fiquem inadimplentes em determinado momento. Se isso acontecer, o fundo terá problemas em seu resultado, o que afetará negativamente o valor de suas cotas.
3 – Indexadores dos títulos
Como vimos anteriormente, os títulos que formam um FII de papel podem ter diferentes indexadores. Suponha que você adquira cotas de um FII que só tem títulos indexados à Selic em seu patrimônio. Isso será benéfico em tempos de juros altos, mas menos rentável se a Selic começar a cair.
Por outro lado, se esse fundo também tiver papéis vinculados ao IPCA ou a outro índice inflacionário, você diversifica as suas chances de ganhos. Esse é mais um aspecto importante a observar na hora de escolher FIIs de papel.
4 – Prazo médio dos títulos
Também chamado de duration, o prazo médio dos títulos de um FII dá uma noção do risco da carteira. Quanto mais longo for o vencimento desses títulos, maior será o risco do investimento e, teoricamente, maior deve ser a remuneração para o investidor.
5 – Histórico de distribuição de dividendos
Os fundos imobiliários são uma das opções de quem busca obter renda passiva com investimentos. Inclusive, os dividendos recebidos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, o que torna ainda mais atrativa a modalidade.
Para conhecer os dividendos distribuídos pelo fundo, é preciso analisar o dividend yield (DY) do investimento. Esse indicador, expresso em percentual anual, mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço atual da cota.
Leia também: Qual é a importância do dividend yield nos fundos imobiliários? – Artigos – Yubb
6 – Liquidez do fundo
Em qualquer tipo de fundo imobiliário, é importante saber se as suas cotas são facilmente negociadas na bolsa. Isso você pode verificar consultando o número de negociações realizadas por dia.
Aqui no Yubb, nós já falamos bastante sobre fundos imobiliários. Se você quiser mais dicas ou informações, dê uma olhada também nos conteúdos abaixo!
Qual é a diferença entre fundo de tijolo e de papel? – Artigos – Yubb
6 indicadores de fundos imobiliários que você precisa conhecer (yubb.com.br)
